北京市农村经济研究中心范子文博士著的《中国住房反向抵押贷款研究》一书，近日由中国农业出版社出版，该书是北京市哲学社会科学“十一五”规划项目《老年住房反向抵押贷款的国际经验及其在北京的可行性应用研究》的最终成果，项目编号：06BaJG093。

　　老年住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后用住房还贷的一种融资工具。本书在认真总结国外住房反向抵押贷款发展经验和规律的基础上，分析了反向抵押贷款产生的时代背景、理论基础，探讨了把反向抵押贷款引入中国的必要性、可行性、意义、存在的主要障碍及克服办法；以北京地区为例，开展了对住房反向抵押贷款市场需求状况的调研，并利用调研数据进行了实证分析；研究了中国发展住房反向抵押贷款应采取的组织模式、运行机制，进行了产品设计，并利用保险精算方法和期权定价方法建立了反向抵押贷款的产品定价模型；对中国发展住房反向抵押贷款所面临的风险进行了辨识，对如何开展风险管理进行了研究。在此基础上，提出了有关政策建议。

　　本书得出如下结论：（1）住房反向抵押贷款是经济社会发展到一定阶段的产物。（2）中国发展住房反向抵押贷款的条件已基本成熟，应择机推出。（3）住房反向抵押贷款的市场需求受老人的收支水平等多种因素的影响。（4）对于无抵押权赎回和有抵押权赎回的住房反向抵押贷款产品，分别利用保险精算理论和期权理论建立了产品定价模型，并利用北京地区的数据进行了实证分析。结果表明，贷款额与房屋价值、老人的年龄成正比，与利率水平成反比。（5）发展住房反向抵押贷款面临着一些风险，包括中国特有的风险和共性的风险，如利率风险、长寿风险、房价波动风险、逆向选择与道德风险、流动性风险等。在实际运行中，应采取多种措施，加强风险管理。（6）在反向抵押贷款的组织模式上，应建立以商业银行为主体，保险公司为补充，房地产经纪公司等社会中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。

　　为促进住房反向抵押贷款的健康发展，笔者建议：（1）要充分发挥政府在发展住房反向抵押贷款中的作用。住房反向抵押贷款融居住和养老双重功能，是一种社会效益明显，但运作风险较大的金融产品，具有正的外部经济性。在推进的过程中，政府应发挥积极作用。但总的原则是，政府主导而不包办。（2）要加强对反向抵押贷款理论和产品开发的研究。由于国情不同，我们不能把国外的反向抵押贷款产品简单地拿过来就投向市场，而必须进行本土化设计。要做到这一点，必须加强研究。（3）开展试点。在推出反向抵押贷款产品之前，为总结经验教训，少走弯路，建议在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点，如上海、北京、青岛、广州等。（4）加快立法，规范市场。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》、《房地产评估管理条例》和《住房抵押贷款保险法》等与住房金融有关的法律法规，为住房反向抵押贷款的发展提供有力的法律保障。（5）加强宣传，让消费者享受充分的知情权，并对消费者进行正确引导。

　　鉴定专家认为，该研究成果具有重要的学术价值，创新之处主要体现在三个方面：（1）本书构造了一个对于该问题研究的较为完整的框架，基本建立了对于住房反向抵押贷款研究的较为完整的体系，是一种集成创新。（2）对住房反向抵押贷款产品定价的研究是一个难点。本书在已有文献的基础上，按照产品的细分类型，采用不同的方法，分别进行定价，往前迈出了一步，具有一定的理论价值。（3）作者结合我国的实际，对贷款机构如何开展风险管理进行了深入分析，内容全面，指导性强。特别是对住房反向抵押贷款的市场需求做了实证分析，研究方法正确，研究结论具有一定的现实指导意义。

　　本书适合经济管理部门、科研院所、金融机构的管理人员、专家学者、一线工作人员和高等院校师生参阅。