韩纪江:论稳定房价的意义及内涵
2010-11-24
作者：韩纪江
来源：光明网
一、稳定房价的意义
房地产新政频出，房价走势却似乎越来越远离舆论所指向的房价暴跌。各级政策屡屡出台稳定房价的措施，但罕有降低房价的提法。究其原因，主要是考虑到稳定房价的重要意义。以下分别从微观、中观和宏观三个视角进行考察。
1.基于微观所有权人的考虑。大部分城市家庭拥有住房是一个不争的事实，当然在居住面积、住房位置、房屋价值、家居条件等方面可能会千差万别。建设部高官曾宣称，“中国城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二”。房价稳中有涨的时候，有房家庭会产生一种拥有者的剩余，有助于提高社会福利。不少人是在住房信贷的支持下购房置业，房价平稳的时候，每月支付月供，家庭净资产账户逐渐增加。房价下跌后，家庭账目上可能会出现负资产，“百万负翁”由此得名，不利于保持其幸福感。
在当前城乡二元结构显著的情况下，城市高房价的既得利益群体在城市居民中占绝大多数。如果按照公共选择理论进行投票的话，这些人不会赞成房价下降的政策取向。阿罗不可能性定理说明，依靠简单多数的投票原则，无法在各种个人偏好中选择出一个共同一致的顺序。此时，政策指向有利于在数量上处于绝对优势的既得利益者便顺理成章。更何况，房地产开发商和当前拥有多套城市住房的人已经成为社会中的强势利益集团，拥有更多话语权。房价上涨阶段，有人把房地产泡沫称为“坚硬的泡沫”，其实是这些社会强势集团不承认泡沫、不想让泡沫破灭。
毫不隐讳地说，现有分配格局下，房价再低，农民工就一个群体而言也很难在打工地买得起住房。让农民工在打工地买得起住房应该是一个更为宏观的社会分配问题，而非房价问题。因此，当前抱怨高房价的有效群体往往都是城市人口本身而非农民工。既然大多数城市家庭已经成为房价上涨的既得利益者，为什么高房价所得诟病还如此之多呢？这与城市家庭较早进入住房高消费阶段有关。城市改善型住房购买者和子女结婚购房者占有很大比例，这些人成为大面积住房的刚性需求者，也是抱怨呼声最高的群体。正是房价的推手在抱怨高房价这样的结果，现有房地产业的政策导向不应该因之而改变。当然，真正需要政策考虑的呼吁对象恐怕是那些出身农村的大学毕业生，其占城市人口的比例，每年会增加0.5%左右。
2.基于中观区域发展的考虑。房地产业已经成为很多地方经济增长的支柱产业。不断开发的新楼盘，拓展了城市地盘，彰显了政府政绩。房地产拥有主导产业的一些特征，有着广泛的产业关联。其产前是建筑业和建材业，产后有家居家具和装修业，侧向联系有水电暖、信息、交通、物业管理、社区商业等各种配套产业，吸纳大量劳动力就业，组成了GDP中很大的一个份额。地方政府都已经看到，城市经营的速度快、效率高，可以从其它地区吸引更多的投资和财力物力，以房地产作为主要对象的城市经营是增强地区竞争力的关键一环。
以地生财是地方政府“城市经营”的核心内容，房价越高，政府来自于土地用途转换、房地产交易税费的收入越多。不少地方的财政已经严重依赖房地产业，基础设施建设、社会事业发展、甚至是公务人员的工资和福利都已经离不开房地产业的供奉。一旦房价下跌、房地产业衰退，必然会牵一发而动全身，财政漏洞凸显出来，影响到政府日常运转。这种路径依赖，使得地方政府不得不想方设法支持房地产业的发展、进而支持高房价，以至于欲罢而不能。所以，每当中央政府出台稳定房价政策时，地方政府只是被动的执行者。迄今为止，鲜有地方政府自觉主动出台降低房价的政策。
以稳定房价为基本政策指向的房产新政往往由中央出台，地方政府是主要的实施者。中央政府出台房产新政可以得到经济、政治上的诸多利益，但却把实施成本抛给了地方政府。除非在政绩考察和人事安排上实施一票否决制，否则，这样的政策议程最终皆会沦为“空头支票”，“上有政策、下有对策”已经成为一个普遍现象。地方政府虽然口头上坚决执行上级决定，但在行动上却一如既往的支持房地产业的过热开发，房价稍微有些下跌趋势，便会采取托市措施。如2008年底受到美国金融危机影响、房价下跌之后，地方政府纷纷实施放松信贷、减免税赋和购房入户等救市政策。海南国际旅游岛建设和安徽皖江开发带规划，地方官员都踌躇满志地暗示房价上涨预期，并以此作为吸引投资的重要筹码。
3.基于宏观经济全局的考虑。因为都要占用土地而使得房地产与农业发生
关联：少建房，可以种地吃饱饭；多建房，可以睡个好觉。既有国策是把粮食安全置于首位，确保18亿亩红线这一既定面积的耕地资源必须阻滞房地产业对耕地的疯狂蚕食。宁可容忍房价上涨，也要确保粮食安全。通俗一点，就是宁可睡大街、也要吃饱饭。饥荒可能带来的社会不稳定要比住房难严重得多。不过，研究问题的时间维度不同，可能会得出不同的政策结论。在短期内，粮食短缺可以通过进口解决，住房则不能。短期内的呼声是牺牲一些耕地或其它农地来增加建设用地供给，缓解房价上涨过猛的燃眉之急。从中长期来看，农地被用于房地产建设的后果是不可逆转的。一旦遭遇国际方面的粮食禁运，或国际贸易中粮食的可获得性降低，可能会酿成灾难性的大饥荒。在稳定压倒一切的政治取向下，牺牲眼前利益，谋划长远考虑，是一个最佳选择。
信贷是支撑房地产业发展和房价居高不下的一个前提条件，只要房价持续上涨，金融安全无虞；一旦房价进入下跌通道，抵押物贬值，直接后果是银行以过去较高评估价发放的贷款出现违约风险，国内刚刚起步的脆弱信用体系将面临严重威胁。对于美国发生金融危机原因的共识是房地产业出现“次贷”危机，房价下跌既是导火索又是助燃剂。因此，国内房价的任何下跌态势都会让金融业惊恐不安。房价下跌，那些拥有一套住房的正常居住者，在住房贬值之后，仍需根据抵押贷款合同的约定支付房贷本息，违约风险相对较小。但追求利润最大化的专业投资或投机炒房者却有可能不得不选择违约。投机炒房客所占比例越大，金融系统面临的房贷违约风险越高。正是这些投机者、而非普通购房者“绑架”了金融业。在当前投机者众多的情况下，确保金融安全，就必须维持房价稳定或上涨，这已经势同骑虎。有人说，中国经济就像是逆水行舟，不进则退；有人说，中国经济就像是骑自行车，要么前进、要么摔倒。对于经济体中积存的沉疴，要么通过加快发展慢慢消化，要么爆发经济危机予以汰劣存优。作为中央政府，更倾向于选择发展消化的路径，尽量避免经济社会发展的剧烈波动。
二、稳定房价的含义解读
房价高涨已经成为一个备受关注的社会话题，房地产开发商和部分学者达人对于房价必然上涨的预测，经常成为千夫所指。为此，必须合理解读稳定房价的含义。
1.稳定房价要求供求双方达成均衡。房地产市场的供求双方存在着尖锐的矛盾，但最终又必须调和并达成一致协议。交易过程中供求双方矛盾的焦点在于利益分配是否公平合理，其结果体现为价格变动。房价过高，会给购房者造成沉重负担，并影响社会和谐安定；房价过低，会迫使开发商退出市场，损害房地产业的繁荣。因此，应让房价稳定在某一个合理区域；在这个合理区域，供求双方最终须达成交易，否则市场就不存在。
2.稳定房价指房价逐步温和上涨。作为最大的发展中国家，中国经济发展存在两个大的趋势。一个是城市化。在城市化进程加速阶段，城市人口越来越多，可用土地资源越来越少。另外一个是通货膨胀。通货膨胀是经济发展的必然趋势，长期看，任何国家的货币都在贬值。尤其是发展中国家，人为促进经济增长的一个常用策略便是利用货币贬值来集中和掌控社会财富，即隐性征收所谓的通货膨胀税。中国改革开放以来的情况大致是平均每年货币贬值10%左右。在上述两大趋势作用下，房价上涨势在必然。所以，房价达成均衡的合理区域应该是一个不断上涨的区间。房价稳定的内涵应该是在这个区间内温和上涨，而非稳定不变。
3.稳定房价既要防暴涨、更要防暴跌。认识到房价的长期上涨特性，必定会有一些投机资金进入，低买贵卖。如果不予以及时阻止，投机资金的涌入将毁坏房价温和稳定上涨局面。但房价暴涨不可能是一个常态，正如资本市场的波动一样，在暴涨之后必定会有一个回调。暴涨幅度越高，回调幅度越深，对于房地产市场的损害越大。证券、期货等资本市场本来就是投机者的乐园，深幅回调是经常性的，不过是一种数字游戏而已。与之不同，房地产市场如果出现深幅回调，则可能对市场发展造成较长时期的不利影响，而且会对其它关联产业造成连带性损害。
三、稳定房价的政策思路
与以前的福利分房制度相比，高房价似乎是房地产市场化的一个结果。如果指责高房价，是不是就应该将其归罪于市场化、从而将房地产业重新纳入国家直接掌控之下呢？高房价是房地产供不应求的结果，国家掌控房地产能在表象上稳定房价，但能否彻底解决供求失衡问题吗？回答上述问题，笔者以为要稳定房价应该遵循下列政策思路。
1.稳定房价绝不可以走回头路。现在舆论界有一种腔调，要国家完全承担起保障性住房的责任来，如加强经济适用房、廉价房、廉租房等，对其实施计划分配。这种思路是要重回计划体制，有百害而无一利。伴随高房价的是房地产业的大发展和城市居民人均居住面积的不断增加。计划经济时期，房子不用花钱就可以住上，但那只是某些少数人的特权，而且要等到工作许多年的论资排辈以后才能有机会。现在的房价虽然很高，却给了人们更多的选择。房价越高，对开发商的吸引力越大，房屋建造速度才会加快。所以，房价高并非一无是处。如果借口高房价而让政府接管市场，将是经济社会发展的灾难性倒退。至少政府办事的效率大多数时候早已被证明是低效益的，计划经济也已被大多数国家抛弃。发达国家的很多公共物品都试图实施市场化、股份化，就是源自对政府参与微观经济事务的弱点达成共识，而不得已交给市场操作。
2.稳定房价的政策应遵循市场导向。当前维持房价稳定的政策往往直接作用于市场交易，如增减房地产交易税费、升降按揭信贷条件和利率等，无不造成对于房地产市场机制的扭曲。扭曲市场的任何政策都会无一例外地加剧市场波动，难以达成稳定市场之目标。尊重市场机制的中性调控政策是相机参与到市场供求的某一方，以国家强大财力来增减供求，达成调节市场均衡、稳定市场价格的政策目标。可以变土地储备为住房储备，土地储备减少了土地供给，客观上推高了房价；住房储备则会增加住房供给，有助于更及时的调控房价。将中国国情与经济规律相结合，为稳定房价，可以考虑归并经济适用房、廉价房、廉租房等五花八门的政策执行成本极高的政策，统一为招标建设储备房政策。这些储备房应规划在偏远低地价地区，集中大规模建设，以降低成本。其户型要小，数量要多，配套设施要全，能够低收入群体的基本居住要求。房价平稳时出租获利，房价暴涨时高价抛售，既可对投机炒房者形成重压以平抑房价，又可赚取进一步的建设资金，达成实施稳定房价政策的良性循环。
3.满足住房需求的最终路径是降低相对房价。既然现有高房价不宜大幅度降下来，那么在小幅回调之后，将依然处于高价位，妨碍人们实现安居乐业的小康生活。而鉴于上述分析又不能容忍房价暴跌，那么唯一能做的事情便是降低相对房价，即通过提高居民可支配收入而相对地降低房价，这需要以轻微通货膨胀为核心的一揽子政策。首先，确保房价稳定在当前价格水平，可以实施上述住房储备由政府介入市场进行，总之要采取各种措施减少无谓需求、增加有效供给，达到房价在某一稳定水平下的市场均衡。然后，等比例地增加货币供给与居民可支配收入，使得货币供给对居民收入维持在中性影响水平。其次，增加货币供给必然引发物价上涨，要防止房地产的建筑成本推高房价。降低相对房价的好处是显而易见的，那些因房价下降而带来风险会消弭于无形，但其代价是通货膨胀可能存在的不可控性。