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加强共有产权住房研究,推动我国住房保障模式的创新与发展

2017-08-21 16:21:50作者:《我国城镇住房保障体系与运行机制研究》课题组来源:《我国城镇住房保障体系与运行机制研究》课题组浏览次数:0 网友评论 0

  2017年8月15日,由教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城镇住房保障体系与运行机制研究》课题组和浙江工业大学房地产与城市发展研究中心主办的“共有产权住房—我国住房保障模式创新与发展研讨会”在杭州召开。来自浙江工业大学、上海社会科学院、华东师范大学、浙江大学、上海财经大学、住建部住房保障司政策处、上海市建设协会、杭州市住保办政策处、新华社浙江分社、光明日报浙江站和人民网浙江频道等单位的学者和嘉宾参加了本次研讨会。

  共有产权房是完善我国住房保障体系的重要突破口
  自我国启动住房制度改革以来,城镇住房保障面临的形势已经发生了重大转变,城镇住房保障思想需要相应的转变,城镇住房保障体系的完善迫切需要寻找新的突破口。教育部重大招标项目《我国城镇住房保障体系与运行机制研究》课题组首席专家、浙江工业大学副校长虞晓芬教授发表了“以‘共有产权’为突破口,进一步完善住房保障体系”的主旨演讲。她认为,我国住房保障发展阶段和保障思想经历最初的提倡“居者有其屋”,到2007年之后提倡“住有所居”。在当前阶段,有必要为住房保障对象提供出售型的保障房,而共有产权住房是其中的一种重要形式。其理由如下:第一,市场所迫。2016年以来新一轮房价快速上涨以及低价位房源的短缺进一步增加了中低收入城市居民通过市场渠道解决住房问题的难度。第二,给居民住房产权保障有特殊的社会意义。从国内来看,中国人偏好拥有住房,有着深刻的历史和社会文化背景。从世界范围来看,众多研究表明拥有住房所有权,对于提高居民对社会的满意度,增强居民社会安全感、归属感和促进子女健康教育都有积极作用。第三,给中低收入家庭住房产权保障,可以缩小财富两极分化。第四,社会保障理论已经从收入保障走向资产的建设阶段,从长期看,贫困家庭可以借由既有资产的积累,带来更多的收入所得。政府要“纠正穷人不能拥有资产”的社会观念,转而提倡“关心和致力于个人资产的积累”,由生存保障转向发展保障。第五,各地普遍推行租售并举。美国、俄罗斯和中国香港等地都有鼓励居民购买住房的保障政策,英国较早以共有产权的方式给予居民住房保障。第六,以共有产权方式向保障对象提供出售型保障房是对住房保障体系的重大完善。共有产权住房指在购房者无力购买一套完整商品住房的情况下,仅购买部分所有权(如30%、50%或70%的产权份额),以与政府共同拥有住房所有权的形式实现“居者有其屋”目标的住房供应形式。可以根据家庭不同的能力,如果是低收入家庭,就选择公共租赁房;如果有一定购房能力,可以选择共有产权房;购房能力强的,可以购买商品房。通过共有产权,实际上给了老百姓一个介于0%个人产权和100%商品住房之间过渡产品的选择,打通了公租房和商品房市场的衍接。因此,共有产权房是完善我国现行住房保障体系的重要突破口。教育部重大项目课题组一直跟踪共有产权住房研究,2015年出版了专著《共有产权住房的理论与实践》;今年6月份,通过新华社内参上报“推广共有产权住房 促‘共建共享’化解民众焦虑”的建议,获得中央领导的批示。

  共有产权住房是我国住房保障的合理的、必然的选择
  从世界范围来看,住房保障体系的发展及保障手段的选择带有一定的规律性和历史必然性。上海市人民政府参事、全国政协委员、上海社科院资深教授张泓铭教授从住房保障发展的历史逻辑角度,论证了共有产权住房作为我国住房保障重要手段的必然性。张教授认为,总体而言,保障性住房形式归结到最后就是两种,一种是货币性补贴;还有一种就是房屋实物。货币的补贴起点是保障,最终是走向市场。实物的提供无非也是两种形式,一种是出租型的,还有一种是出售型的。我国之前的集资建房、经济适用住房,都是出售型保障房,但因产权不清晰,存在着这样那样的问题。他认为共有产权住房这种形式不是偶然的,而是必然的趋势,英国的住房保障也是两种形式,一种是出租的,还有一种是可以出售的,出售给个人的产权比例可以由低到高,最后到完全拥有。我国探索发展产权清晰的共有产权房,不说它是终极形式,它也是到目前为止很完美的一种形式。他认为,共有产权房是合理的,甚至是必然的选择,是一个带有规律性的现象。

  共有产权住房是保障房体系的重大创新和发展
  房价飞速上涨,政府住房保障任务加剧,迫切需要采用多种手段统筹解决住房保障问题,共有产权房是一种重要的创新性保障手段。国家住建部决策咨询专家、华东师范大学终身教授、易居中国创始人之一张永岳教授认为,共有产权住房有三个特点:一是自住,而且这些人是迫切需要的、是自己要住的,不是用来炒的,不是用来投资的,也不是用来改善的,而是解决基本居住需要的。第二个是产生收益,有产权肯定就要产生收益,共有产权房不仅解决了住的问题,而且给了保障对象未来的收益分享权,当然,也可能要承担房价下跌风险。第三个特点是交易有所限制,因为是满足最急需的居民居住,政府有一定的让利,所以对上市的时间有一定限制。他认为共有产权住房是保障房体系的重大创新和发展,一是在解决人们基本居住需求方式上有创新。在此之前,人们的居住需求得到满足,或在市场上购买或租赁,或是通过政府提供的公共租赁住房(含廉租房)等。而共有产权提供了先是政府与个人共有,个人再逐步拥有完全产权的路径,更好地满足居民“住有所居”诉求。二是在运作机制上的创新,共有产权住房涉及到一套运作机制,如谁来造?怎么买?谁来管?这套体系的建立也是一个创新。三是在利益分享机制上的创新。共有产权房虽不能说全部解决了我国居民贫富严重分化问题,但是它缓冲了这方面的矛盾。他认为现在应该是到形成共识的时候了,尽快明确共有产权住房在我国住房保障体系乃至整个住房供应体系的位置,认为共有产权住房的出现为政府多了一个供给侧工具,而且这个工具是会受老百姓欢迎的。

  上海共有产权房政策实施成效显著
  上海是我国实施共有产权房政策最早的城市之一,成效显著。上海市住房保障和房屋管理局原副局长、上海市建设协会副会长李东先生就上海实施共有产权房政策特点、取得的成绩以及该项政策需要进一步完善的方向等问题进行了介绍。上海共有产权房政策于2008年开始制定,2009年形成初稿(试行),2010年全市正式实施。上海共有产权房(当时叫经济适用房(共有产权房)),主要有两个特点:一是供应对象,是户籍人口的住房困难家庭。二是共有产权,解决住房使用与处置的权利和责任。这个定位跟有些城市不一样,上海的共有产权房是一种保障性住房,保基本居住,而不是解决改善型需求问题。由于非户籍的常住人口有流动性强的特点,更多地应采用租赁方式保障,而且在市场经济背景下,用人单位才是责任主体。从2009年开始试点到现在,上海经过审核取得共有产权房申请资格的大概是15.3万户,已购房签约的是9.1万户左右,其中有4万户刚刚提交申请,还没有签约审核,目前已入住小区的是7.5万户左右。上海现有的共有产权住房开发总量大概有14万套左右,加上还在建造的1万套,共约15万套,供求基本持平。现在上海本地户籍低收入户籍人群用廉租住房保障,共有产权住房解决中等偏下收入人群住房,用公共租赁住房解决外来常住人口住房(主要偏向人才),各类房源定位清晰。

  北京与上海共有产权房的定位有所不同
  北京最近推出了共有产权房政策,这与上海的共有产权房政策存在诸多差异。上海财经大学副校长姚玲珍教授就共有产权住房北京版与上海版的特点进行了比较。姚教授指出,北京版本把共有产权房自从自住型商品房引申过来的,因此定位为“政策性商品住房”,这一定位与上海的定位不同,上海是保障性住房,是从经济适用住房引申而来。因为定位不同,面向对象、开发方式等有很大不同,北京共有产权住房不仅面向本地户籍而且不少于30%的房源供应给在本区工作的非本市户籍家庭(即新北京人);上海房源仅面向户籍中低收入住房困难家庭;北京采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式,委托开发商建造住房,上海是单独选址、集中建设,土地采取行政划拨方式,并享受一定支持政策;北京方案是可以出租和抵押,业主自主权更大,上海是不得出租、不得抵押。她认为尽管两地方案不同,但共有产权作为住房供给侧改革的一项内容,在整个保障性住房的供应体系中,可实现与其他住房保障无缝对接、实现与商品住房市场无缝对接。

  共有产权住房可完善市场结构,促进住有所居
  共有产权房可以完善市场供应结构,促进住有所居目标的实现。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为,共有产权住房:一是对保障供应体系的创新,2009年以来住建部要求大力发展公共租赁住房,2015年以后又提货币化补贴,今天面对新一轮房价上涨,需要有新思路。共有产权住房的使用权都给个人,产权由个人和政府按份共有,个人可享受增值收益,可以说在补砖头和补人头之间又增加了一种保障的方式,是住房保障模式方式和思路上的拓展。二从住房市场体系来看,也是一个创新,个人购买的比例可以细化到10%-90%,同样的一套房子,在供给的方式上就可以变成普通收入居民能够承受的一组更加系列化连续性的供给结构,这解决了商品住房和保障住房中间的断层问题,通过共有产权这个比例的调整,房价与老百姓的负担能力对应起来。

  保障百姓“发展权”,享受共富“获得感”
  住房保障目前正面临从“生存保障”向“发展保障”的转变。新华社浙江分社副总编辑方益波就共有产权房的制度设计给予了很高的评价。他认为,第一,就整体而言,共有产权住房是一项很好的共富制度设计,达到“四两拨千斤”的效果。过去像公租房、廉租房等等,主要保障的是老百姓基本的生存权。共有产权房考虑的是老百姓的发展权,从生存权的保障走向发展权的保障,为共同富裕提供了可能。此外,共有产权住房还可能会有“凝心聚力”、减少社会不良情绪的社会功能。第二,共有产权住房作为一种保障手段,可能成为政府和私人之间互助互利的良好合作机制,可实现“共建共享、共管共治”。

  共有产权房政策仍需要深化研究、进一步完善
  共有产权房政策在我国仍处于探索和试点时期,仍需要加强学术研究,政策体系仍然需要进一步完善。针对此问题,虞晓芬教授提出,第一,要进一步明确保障对象的定位,主体应该保障本地户籍住房困难的中低收入阶层,高房价城市可覆盖本地户籍无房的中等收入家庭,但对收入与资产应该作出明确的界定。第二,个人购买比例要相对灵活,比如最低的产权比例为30%左右,可以选择40%、50%等。第三,定价以市场价格为基础,销售价格略低于周边同质商品住房价格,个人产权的比例就以个人实际出资额除以销售价格来决定。第四,退出机制设计合情、合理、合法,包括鼓励个人分次购买政府产权;退出过程中要保持好的流动性。张永岳教授认为,关于共有产权房问题需要进一步研究的问题有三个:一是在我国住房保障体系,乃至整个住房供应体系当中,把共有产权住房放在什么样的位置上,它具有什么样的权重与规模。二是定价体系,定价要接近商品房市场价格,避免整个价格体系的混乱。三是共有产权房一旦上市以后它的收益分配与管理,是否应该成立保障房基金来进行管理。姚玲珍教授建议:一是应该实施奖惩结合、以激励为主的退出政策。二是建立利益分享与风险共担机制。共有产权房的一个预期是房价还会上涨,但事实上楼市有涨有跌。那么有涨有跌的过程中,增值的时候收益可以共享,但是贬值的时候这个风险能不能共担?在消费权与投资权中形成了风险共担机制,也可部分解决资金的社会化问题。三是要给社会、给申请者稳定预期,需要一个长期的规划,把它常态化,做到精细化,甚至实现精准保障。四是市场化机制,共有产权的供应主体除政府以外,住房合作社等非盈利组织或者开发商等盈利性企业也应该可以。李东会长针对上海共有产权住房政策提出了完善的建议:一是准入的条件要严格,对居民收入与财产不仅仅设置上限、还应该设置下限,以避免低收入家庭购房后影响正常生活。二是申请常态化,且实行轮候制,以便政府合理安排开发量。三是加强供后管理,严格查处供应以后的违规问题。四是可以分步购买,可以允许居民分步购买政府的产权,而且上市转让必须取得完全产权以后再上市。五是建立与市场价格挂钩的产权比例关系,和市场联系越密切,共有产权住房越具有生命力。贾生华教授认为,共有产权房政策的推行要注意因城施策,同时要注重研究资金问题,比如可以尝试资产证券化,在政府主导下引进民间的资本参与。住建部保障司政策处的张灿迎女士就共有产权房对象的界定、利益分配办法以及退出机制设计等方面可能存在的问题发表了自己看法。杭州市住保办宣研中心主任杨鸿博士、浙江工业大学房地产与城市发展研究中心的陈多长教授、高辉副教授、张娟锋副教授、黄忠华副教授、屠帆副教授等也就共有产权房政策特点和进一步完善等问题提出了自己的观点和建议。此外,光明日报浙江站站长严红枫先生就共有产权房概念的解释和宣传推介、共有产权房研究的出发点等方面发表了自己的看法。

  教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城镇住房保障体系与运行机制研究》课题组供稿


 

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