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我国城市低收入流动人群住房政策模型研究———以深圳市为例

 
项目信息
对应的项目名称: 我国城市低收入流动人群住房政策模型研究———以深圳市为例
学科: 经济学
项目类别: 教育部人文社会科学研究一般项目
项目负责人:宋博通
项目依托高校:深圳大学
成果信息
成果名称: 我国城市低收入流动人群住房政策模型研究———以深圳市为例
作者(含主要成员):宋博通 洪海灵 陈秉钊 冯现学

  最终成果摘要报告

1.最终研究成果的框架和基本内容;
  基于我国低收入流动人口住房问题的特点,本文从国外住房政策研究方法中,引入“过滤”模型,并编制“深圳市低收入流动人员住房政策实验室”软件(szHPES)。从解决住房短缺、政府支出成本、房地产市场良性发展、城市综合治理、经济效果、社会效果等多个方面,对完全竞争住房市场以及“补人头”和“补砖头”政策的实施结果进行仿真模拟,着重分析政策的运行效果和适用条件,为深圳市乃至我国低收入暂住人群住房政策研究提供借鉴。
  研究内容具体包括:
  ①、调查低收入流动人群住房需求偏好及对城市发展的影响
  我国城市低收入流动人群构成复杂,既包括城市中的常驻从事固定职业的低收入者,又包括大量非固定职业的外来务工者。在住房市场中,低收入阶层与中、高收入阶层间,因二手房的“过滤”效应而联系紧密,因此应全面分析各个族群的住房消费现状、消费偏好以及各自对城市发展的外部效果。课题将根据深圳市特点,采取问卷调查方式,同时对外来务工低收入者,以及中、高收入阶层作住房偏好调查。通过对各影响效用因素相关性分析,确定影响因素及其影响强度,建立起不同收入人群住房效用函数,为建立“过滤”模型作准备。
  ②、调研开发商成本函数
  根据土建定额、土地价格等,建立不同质量等级住房新建成本函数。
  ③、建立我国住房“过滤”模型
  借鉴国外住房“过滤”模型,从理论和算法上作较大改进和完善,并以调查数据为基础,建立深圳市住房“过滤”模型。从满足住房市场效率和社会福利的角度出发,研究当达到一般均衡时,流动人群与住房属性(如建筑面积、建筑质量、户型、小区环境和区位条件等)和兴建规模间的合理“匹配”关系。
  ③、编制深圳市“低收入流动人群住房政策实验室”软件
  以深圳住房“过滤”模型为基础,在调查掌握城市低收入流动人群及中、高收入阶层的住房偏好、社会经济和建筑技术参数下,编制政策分析软件。
  ④、住房政策模拟分析
  针对深圳市目前低收入流动人群住房质量低下、短缺问题,设计合理补贴政策,模拟分析其实施效果。着重分析广泛争论的非户籍低收入者政策,设计出能够保障流动人群住房福利,兼顾市场效率的住房政策。同时,通过对住房市场联动效应的分析,研究廉租住房对拉动内需的影响。

2.研究内容的前沿性和创新性;
  ①“过滤”模型的建立
  该部分是课题的关键,首先对目前国外应用较为成熟的一些“过滤”模型作调研分析,这些模型包括用于对住房政策定量分析的奥斯(Ohls)住房过滤模型、定性分析的斯威尼(Sweeney)住房过滤模型、考虑区位影响的布瑞德(Braid)过滤模型以及由阿诺特(Arnott)等人发展的综合考虑住房质量和数量的一般均衡空间“过滤”模型等。根据调研情况和我国国情,对其局限性作较大改进。如增加住房属性(住房面积、区位等)、开发商利润(银行贷款情况等)、房地产金融环境(抵押贷款、住房公积金贷款等)、二级市场开放程度、商品住房空置率、旧房交易费用等因素对住房消费的影响,建立我国流动人群住房政策“过滤”模型。
  将一般均衡状态下的“过滤”模型抽象为多元非线性方程组。主要方程见附页。
  ②“住房政策实验室”软件算法实现
  非线性方程组的求解时,采用Gauss-Newton非线性最小二乘优化法,其线性搜索策略使用三次或四次内插和外插法。此法的优点是,使用雅柯比J(xk)的QR分解可以避免在求解线性最小二乘问题中等式条件恶化。
  ③不同住房政策的模拟分析
  根据深圳市实际情况,对目前社会上广泛争论的住房补贴政策进行特征分解,通过输入政策特征值模拟其实施效果,进而比较不同政策的效率性和福利性,特别是分析政策的政府支出成本和对城市经济发展的贡献率,对政策进行评价。同时借鉴国外成熟的住房政策,设计一系列适合深圳市实际情况的住房补贴政策模式。

3.研究方法;
  “过滤”模型反映了住房市场新旧住房交易的联动机制,较符合住房市场的内在机理,应用效果较好。所谓住房“过滤”(housing filtering),是指在住房市场中,最初为较高收入房客建造的住房,随着时间推移,住房质量发生老化,同时新建住房供应增加,导致房价降低,这时较高收入的房客为了追求更好的居住条件,会放弃现有住房,而收入较低的房客继续使用该住房的过程。本项目采用“过滤”模型分析住房政策实施效果,得出一系列有益的结论。
4.学术价值、应用价值或社会影响等
  学界、社会对本项目“过滤模型”方法、应用效果的评价:
  作者应用“过滤模型”分析住房政策,提出了中低收入阶层住房政策仿真分析的实用方法。2004年,作者将本项研究作为子课题《低收人暂住人员住房政策仿真研究》,纳入到深圳市住房政策实际研究中去(建设部甲级项目《城市暂住人员住房问题研究》),在实际应用中取得良好效果,课题鉴定结果为“成果总体上达到国内领先水平,在应用模型对住房政策进行仿真研究等方面,具有创新性,达到国际先进水平。具有很大的推广应用价值。”
  (1)“建设部科技司” 专家鉴定结果  (附件1)
  2005年1月7日,建设部科技司组织专家完成项目鉴定。专家委员会达成如下意见:“……项目采取先进的技术路线和研究方法,……,并应用“仿真过滤模型”进行验证,研究成果具有科学性和重要的理论价值、实用价值。……成果总体上达到国内领先水平,在应用模型对住房政策进行仿真研究等方面,具有创新性,达到国际先进水平。具有很大的推广应用价值。”

  鉴定委员会主任:宋春华  

副主任:王思斌、陆克华 

                            2005 年 1 月 7 日

  (2)“科学技术部西南信息中心查新中心”科技查新报告  (附件2)
  “……本项目在充分借鉴相关理论及实际住房政策的基础上,运用相关理论模型进行政策仿真研究,系统地提出了解决城市暂住人员住房问题的政策体系和实施方案,国内外未见相关报道。”

科学技术部西南信息中心查新中心

    二OO五年一月四日

  (3)“深圳市科技和信息局”评价  (附件3)
  “……并在国内率先引进“仿真过滤模型”进行低收入暂住人员住房政策仿真研究,……是一项优秀的研究成果,达到了国内领先水平和国际先进水平。

    深圳市科技和信息局

    二OO四年十二月二十五日

  (4)“上海市廉租住房管理办公室”评价  (附件4)
  “……创造性地引入了“住房供应过滤模型”,……具有很高的学术价值和实用价值。纵观课题的选择、立论、推理、方法到研究成果,……具有重大的历史作用和突破性的现实意义。……”

上海市廉租住房管理办公室

二OO四年十二月三十一日

  (5)“深圳市规划局”评价  (附件5)
  “.…..并运用“仿真过滤模型”对相关政策建议进行了量化分析。……课题的研究成果在国内处于领先水平。”

深圳市规划局

二OO四年十二月三十一日

  (6)“深圳市国土资源和房产管理局”评价  (附件6)
  “……运用相关理论模型进行政策仿真研究基础上,……提出了解决城市暂住人员住房问题政策体系和实施方案。……我局认为,该课题研究所提政策建议合理可行,具有较强的前瞻性、可操作性和创新性,在我国尚未有同类型的研究成果,课题研究成果具有较高水平。……”

深圳市国土资源和房产管理局

二OO四年十二月三十日